Инвестиции в строительство и реконструкцию отелей остаются весьма малодоходным направлением. Но власти мегаполисов намерены ликвидировать дефицит качественных гостиниц, и в том числе объединяя их с другими, более прибыльными коммерческими проектами.

Не вышли… параметрами

«Гостиницы сегодня проигрывают торговым, офисным и жилым проектам в борьбе за инвестиции, – говорит Алексей Михеев, заместитель председателя Комиссии инвестиционных программ Совета предпринимателей при Мэре и Правительстве Москвы. – Потому что рентабельность инвестиций по отелям ниже, сроки окупаемости – выше, при этом требуемый объем вложений – больше. Себестоимость гостиничного «метра» в среднем в 2 раза выше, чем офисного и нередко достигает $4000». Между тем, операционные издержки по функционированию отеля могут съесть почти всю операционную прибыль, ведь гостиница должна продавать себя каждый день, а не раз в год, как офисы, и не единожды, как жилье. К тому же гостей должен обслуживать целый штат хорошо подготовленных сотрудников, добавляет эксперт.

Между тем в Москве гостиниц в 5 раз меньше, чем в Лондоне, и нередко (особенно в период выставок) в них почти невозможно найти свободные места. Сейчас в городе 203 гостиницы, до конца 2010 года их, согласно новому плану городских властей, станет 556. При этом количество мест для гостей столицы должно увеличиться почти втрое – до 186 тыс. Причем предполагается, что в Москве будут открываться как фешенебельные отели, так и небольшие гостиницы эконом-класса, рассчитанные на туристов с небольшими доходами.

«Москва во многом проиграла право провести «Экспо-2010», а затем и Олимпиаду-2012 как раз из-за нехватки гостиниц, – считает Алексей Михеев. – Усугубило ситуацию закрытие гостиниц «Россия» и «Москва». Кроме того, реконструкция затрагивает гостиницы «Минск» и «Ленинградскую», а следом – «Центральную», «Пекин», «Украину». Получается, что номерной фонд столицы тает как шагреневая кожа, несмотря на появление время от времени новых гостиниц.

«Одним из способов активизации гостиничных проектов в Москве и одновременно механизмом снижения инвестиционного риска могло бы стать включение гостиниц в многофункциональные комплексы», – резюмирует Алексей Михеев.

Многофункциональная эпоха

«Мы живем в век многофункциональных устройств, – замечает Дамир Кафтаранов, генеральный директор компании «Сити-отель». – Почему бы не развивать активно и многофункциональные комплексы – например, такое сочетание функций, как отель и бизнес-центр».

Отметим, что опыт по смешиванию коктейля из гостиницы и офисов в столице имеется: первой ласточкой стал еще в 70-е годы «хаммеровский» Центр международной торговли.
Сейчас к таким комби-объектам (в состав которых входят и отели) можно отнести еще комплекс «Swissotel Красные Холмы» и гостиницу «Рэдиссон SAS Славянская».

При этом буквально через год таких объектов станет втрое больше, потому как в стадии строительства находятся: гостиница «Москва» (отель, апартаменты для длительного проживания, бизнес-центр, торговые площади, конгресс-центр с конференц-залом на 800 человек); башня «Империя» («Москва-Сити»; офисы, гостиница, апартаменты); башня «Россия» («Москва-Сити»; офисы, гостиница на 250 номеров, апартаменты); башня «Федерация» («Москва-Сити»; офисы, гостиница Hyatt на 103 тыс. кв. м, апартаменты). Об этом направлении в развитии коммерческой недвижимости говорилось на конференции «Гостеприимная недвижимость», организованной компанией Infor-Media.

«К причинам популярности многофункциональных комплексов среди девелоперов можно отнести следующие, – продолжает Дамир Кафтаранов. – Дефицит и высокая стоимостью участков и, как следствие, рост объектов вверх, а также экономия средств за счет сокращения капитальных затрат при строительстве одного объекта вместо двух или трех».
К тому же бизнес-центры и торговые площади начинают приносить прибыль раньше отелей, соответственно, объект начинает приносить прибыль сразу с момент ввода в эксплуатацию (таким образом минимизируются риски долгих сроков окупаемости отелей).

Тонкий менеджмент

Специалисты акцентируют внимание на особенностях создаваемой инфраструктуры отеля в таких смешанных комплексах, в частности на необходимости расширять развлекательную инфраструктуру, учитывать большую проходимость за счет арендаторов и гостей бизнес-центра и торгового комплекса. Но, в первую очередь, в таких отелях увеличиваются зоны питания, «красоты» и «здоровья»: расширяется зона лобби, а также увеличивается количество посадочных мест в барах и ресторанах (нельзя уже обойтись одним рестораном и баром, их должно быть несколько, причем различной специализации и ценовой категории). Еще обязательно на территории гостиницы организуются SPA, Wellness, фитнес-центр, тренажерный зал, салон красоты и т. д.

В управлении отелем в составе МФК тоже возникают свои нюансы. «Практически все заявленные на рынке проекты гостиниц в составе многофункциональных комплексов предусматривают управление отелем под известным международным брендом, – комментирует Дамир Кафтаранов. – Причина этого в том, что масштабные дорогостоящие проекты требуют профессионального управления, а сложная инфраструктура – тщательной координации и регулирования людских потоков».

Компания «Сити-Отель» приобрела права на торговую марку Best Western, планируя внедрять в МФК отели под брендом этой сети, причем как в Москве, так и в других городах (например, в Петербурге идут работы над МФК, включающим отель, на площади Конституции).

«Бесспорно, для девелоперов это перспективное направление, когда в один комплекс включаются гостиница и офисы, – замечает Марина Смирнова, заместитель директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International. – Однако нельзя абсолютизировать такой подход. В мультифункциональных комплексах, где есть торговые, офисные, гостиничные и жилые компоненты (как в «Москва-Сити» и т. д.), сложно выстраивать связи между различными блоками бизнеса. Кроме того, гостиницы, как правило, плохо «уживаются» с торговлей».

Один рецепт, конечно, для всех не выпишешь, но слова mixed-use слетают с уст девелоперов, занимающихся гостиничной недвижимостью, в последнее время довольно часто.

Источник: Журнал "Собственник"